明渡訴訟

賃貸契約〜家賃滞納発覚

605を賃貸に出すことに決めたのが2022年の春。2022年7月10日付で、現在の賃借人（借主）と契約。

2024年9月3日、担当K氏から「605の入居者（借主）が家賃を滞納している／滞納が3ヶ月続いたので法的措置をとることした」という報告があった。そのときに知らされた内容は下記のとおり。

• 連帯保証人はナシ（その代わり『保証会社』と契約）
• 滞納1ヶ月目から『借主』へ電話による督促
  • →電話に出なくなる
• 借主の『勤務先』に連絡
  • →「退職しました」の回答
• 緊急連絡先の『借主の父親』へ連絡
  • →「連帯保証人ではないので支払うつもりなし」の回答
• 滞納2ヶ月目以降も電話・ショートメール・郵便（内容証明）による督促継続
  • →『借主』『借主の父親』ともに反応ナシ
• 滞納3ヶ月目に入り『契約解除通知』を内容証明郵送

借主が仕事を辞め、収入がなくなったことによる滞納らしい。保証会社が立て替えてくれているので私たち（貸主）に家賃の損害はないけれど、保証会社の保証は家賃のみで、例えば退去時の修理代・清掃代は本来借主持ちなので、訴訟を起こす際に借主に支払ってもらうよう計上するしかない。そのほかにも裁判となると費用がかかるから、いつ回収できるかは借主次第。

借主への連絡（督促）は管理委託会社［相光ジェネシス］・保証会社［フォーシーズ］の両者から。

訴訟準備

「家賃を払ってくれない」という状況になってしまって「じゃぁ、どーしたらいいの？」という話から。

そもそも、『賃貸借契約』をするときに、賃貸人（貸主＝ⓝ）と賃借人（借主＝605入居者）は「当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約」をしている。
賃料不払いの回数.不払いの額・賃借人の支払意思.支払能力・賃借人の態度などの諸事情を考慮し「信頼関係が破壊した」と言えるのは滞納3ヶ月から。

1. 　滞納1ヶ月　：家賃滞納（賃料不払い）が発生し、まずは賃借人へ「家賃を（★★までに・★★円）支払ってください」という督促を、管理委託会社から電話やショートメールなどで連絡。
2. 　滞納2ヶ月　：督促に応じない・電話に出ない（メールに返信がない）ので、管理委託会社から『督促状』を内容証明郵便で賃料を支払うよう催告。
3. 　滞納3ヶ月　：家賃滞納（賃料不払い）が3ヶ月続いたので、賃貸人と賃借人との間の信頼関係破壊。管理委託会社から『契約解除通知』を内容証明郵送。

1.は口頭（電話やメール）での連絡。2.は文書にした『督促状』を郵送。
『督促状』には

• 滞納した賃料を（★★までに・★★円）支払うよう記載
• 支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨併記

しているので、賃借人から反応がない（期日までの支払がない）場合、

• 解約に同意した

ということになり、3.の『契約解除通知』を送付。

《参考：明け渡し訴訟の流れや手順》

借主がうんともすんとも反応しないので、いよいよ裁判。
賃借人を605から退去させる『明渡訴訟』の “申立て” をすることになった。賃貸人ⓝから委任するカタチで、申立ては保証会社［フォーシーズ］（の弁護士）。

2024年9月12日、管理委託会社のK氏と打ち合わせし、委任状ほか必要書類に署名・押印（実印）した。提出書類のうちⓝが東区役所で交付してもらったのは

• 印鑑登録証明書
• 固定資産評価額証明書

で、交付費用はK氏が支払ってくれた。

明渡訴訟〜強制執行

裁判というと長い時間がかかるイメージだけど『明渡訴訟』は申立てから2ヶ月程度で判決が出る。らしい。
なので2024年内には動きがあるのかと思いきや、保証会社がノンキで申立てしていなかった…。

結局2025年になってから申立てをしたそうで、なんだかグズグズの展開。この間も、保証会社→管理委託会社→ⓝで滞りなく入金されていたけれど、借主からの家賃支払はないままとのこと。

『明渡訴訟』の判決が裁判所から借主へ内容証明で送られているにも関わらず、受取拒否のままとのこと。
次は不動産明け渡しの『強制執行』を “申立て” しなければならない。

裁判所に受理されると、『強制執行』は執行官が行う。

執行官が現地（605）に出向いて不法占拠者（被告）に対して「期限内（1ヶ月弱）に明け渡しなさい」という『催告』が第一段階。

被告からは音沙汰なしのまま1ヶ月が過ぎた。
『強制執行』（執行官立会いの下に強制退去＝荷物を運び出して倉庫へ）という流れに…。

残務（次回賃貸までの対応）

●家賃

強制執行デーの［2025年4月9日］までの日割り分まで、保証会社→管理委託会社→ⓝで支払われる。

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●強制執行費用（裁判関連・荷物の運び出しにかかった費用）

被告に請求することができる。（けれど、家賃を踏み倒すような人から回収できるのかどうか…）
いずれにしても、立て替えているのは保証会社なので、私たち姉妹が負担することはない。

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●原状回復費用（故意・過失による傷や汚れの修繕費用）

タバコのヤニで黄色くなった『クロス張り替え』などが該当。
本来なら退去時に賃借人に請求できたはずの費用だけれど、今回は回収できそうにないので私たち姉妹の負担になる。物価高騰の昨今、50万円前後の負担覚悟が必要と思われる。

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●退去費用（ハウスクリーニング代など）

いわゆる『清掃代』。あとは経年劣化による『畳替え代』などはこちら持ち。

●家賃

　前回　の礼金は、募集広告料として、管理委託会社から広告会社へ全額支払われている。

　次回　は、家賃を1万円値上げして募集をかけ、交渉で-5千円まで対応してはどうか。広告料として礼金は必要。敷金を原状回復費用・退去費用として受け取っておいてもいいのかも。などなど

ただ、家賃がそこそこ高いので、敷金や礼金を何ヶ月分も取ろうとするとなかなか借り手が見つからないという問題も…。空き家期間が長くなるのも困るし、悩ましいところ。

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●シリンダー交換［済］

元賃借人が入れないよう、強制執行後すぐにシリンダー交換済み。新しい鍵はⓝも1つ預かっています。

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●原状回復準備

1. 　管理委託会社　：現状の撮影、設備の動作確認、内見時対応などのための『水光熱　短期契約』
2. 『クロス張り替え』のための準備
   • 　業者　：測量
   • 　管理委託会社　：カタログ提供
   • 　賃貸人　：選択
3. 　管理委託会社　：賃貸募集開始

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●原状回復対応

1. 　業者　：『クロス張り替え』
2. 　業者　：『畳替え』
3. 　業者　：『ハウスクリーニング』