2025年4月9日、強制執行があり、605は空き家になりました。
鍵（シリンダー）のみ交換が済んでいます。
「605をど〜するか」姉妹で話し合った経緯をこのページにまとめます。
01：［賃貸 or 売却］
STEP.01：今後の対応［賃貸 or 売却］
『（これまで同様）募集をかけて（一般＝親族以外の他人へ）賃貸』か、『購入を希望する親族に売却』かを確認。藤瀬家が挙手。
購入希望者（売却先）： 藤瀬家 ／ 売却予定時期： 2026年中
| 引き続き［賃貸］ | ［売却］する |
02：［空き家 or 藤瀬家へ賃貸］
STEP.02：売却までの運用［空き家 or 藤瀬家へ賃貸］
年間で必ずかかる経費（出費）があります。
経費情報①
- 共益費・修繕積立金： ¥230,112／年 （月額 ¥19,176）
- 固定資産税・都市計画税： ¥85,500／年
- その他（ⓝが2018年まで支払っていた金額との差額）： ¥386,800／年 （2024年実績）
- 所得税：¥39,500 … 家賃収入に対してかかる税金。
- 地方税（住民税）：¥78,300 … 所得額をベースに計算される税金。
- 保険料：¥269,000 … 所得額をベースに計算される社会保険料。
上記費用はⓢ口座から支払われていて、四姉妹は負担していません。（ⓢからの相続の “前借り” ）
「必要経費を捻出するため」はもちろん、そもそも605は四姉妹の財産で「春のお小遣い（賃貸収入分配）」はみんなの権利なので、売却までの間、賃貸借契約は継続しよう（藤瀬家に借りてもらおう）ということになりました。
| ［空き家］のまま | 藤瀬家へ［賃貸］ |
03：［管理委託会社 or 四姉妹］
STEP.03：売却までの管理［管理委託会社 or 四姉妹］
賃貸物件として、605に関するすべての管理業務を［相光ジェネシス］に委託しています。（＊駐車場契約のみ、入居者↔︎ロフティ管理組合 間で契約）
経費情報②
- 管理手数料： ¥6,875／月 （家賃¥125,000の5%＝¥6,250＋消費税）
- 送金手数料： ¥550／月 （¥500＋消費税）
- その他（2022年実績）
- 広告費： ¥250,000 … 賃料の2ヶ月分。礼金2ヶ月分そっくり充当。
管理委託関連の費用を削減するなら［四姉妹］で管理…という方法も取れなくはないけれど、現時点で『リフォーム（クロス張り替え・畳替え）』は必須だし、『藤瀬家 ↔︎ 四姉妹 間の賃貸借契約』を含む諸々を考慮すると［相光ジェネシス］に継続して管理してもらったほうが良いという結論に至りました。
| ［管理委託会社］ | ［四姉妹］ |
04：管理委託項目
STEP.04：管理委託項目
売却予定時期を考慮すると「『他人』には貸し出しづらい（期間が短すぎる）」ことから、売却までの期間は賃貸借契約するとしても『藤瀬家』（もしくは売却予定時期に退居を確約できる親族関係者）しか認めないため、［相光ジェネシス］には以下の内容で管理依頼しました。
| ● 鍵（シリンダー）交換 | ［済］ | 依頼しない |
| ● 新規入居者の募集（広告） | 依頼する | 依頼しない |
| ● リフォームの手配 | 依頼する | 依頼しない |
| ● ハウスクリーニングの手配 | 依頼する | 依頼しない |
| ● 賃貸借契約手続き等 | 依頼する | 依頼しない |
| ● 鍵（シリンダー）交換 | |
| 依頼する［済］ | 依頼しない |
| ● 新規入居者の募集（広告） | |
| 依頼する | 依頼しない |
| ● リフォームの手配 | |
| 依頼する | 依頼しない |
| ● ハウスクリーニングの手配 | |
| 依頼する | 依頼しない |
| ● 賃貸借契約手続き等 | |
| 依頼する | 依頼しない |
四姉妹メリット
- 広告費の削減
- リフォームに関連する諸々（面倒）回避
- 清掃業者に関連する諸々（面倒）回避
藤瀬家メリット
- 敷金：¥0
- 礼金：¥0
05：現況・今後の対応
STEP.05：現況・今後の対応
前賃借人が喫煙者だったので、居室エリア（LDK・和室・洋室）は全面『クロス張り替え』が必須です。加えて『畳替え』も行う必要があります。和室には襖（ふすま）と障子もあります（状態によっては張り替え）。トイレや洗面室の壁は未確認です。
また、水光熱が止まっていたので、給湯器・ガスコンロ・換気扇・トイレ・ディスポーザー・食洗機など、すべての設備の動作確認ができていません。（2025.04.09現在）
トイレは2022年1月に交換済み、その他設備についても2018年9月の購入時および2021年10月のⓢ退去時に不備はありませんでした。エアコンは付いていません。
2025年4月23日に［相光ジェネシス］と今後について打ち合わせをすることになりました。
「クロスは当方に選ばせてほしい」旨伝えていて了承を得ているので、初回打ち合わせ時にクロスのカタログを貸し出してもらう予定になっています。
06：［一括 or 分割］
STEP.06：売却代金の支払方法［一括 or 分割］
「分割であれば、賃貸期間ナシで早期購入が可能」の旨、ⓨよりLINEあり。
購入希望者（売却先）： 藤瀬家 ／ 売却予定時期： 2025年中
ⓝⓙⓐのリプライは…
| ［一括］希望 | ［分割］OK |
06.5：試算情報
STEP.06.5：試算情報
ⓨからの「購入後の生活費の試算のため、毎月かかってた経費を知りたい」のリクエストにⓝ対応。
07：リフォーム関連①
STEP.07：リフォーム関連①
2025年4月23日、［相光ジェネシス］の小林氏と打ち合わせをしました。
売却の方向で話が進んでいる（＝賃貸物件の管理委託を継続しないことになった）ことを伝えたうえで、どこまで請け負ってくれるのか心配だったけれど、杞憂でした。
リフォーム／壁紙（＋天井）張り替え
| 承ります | 対応できません |
もしかしたら自分たちでリフォーム業者を探して価格交渉などもうまくいった場合、［相光ジェネシス］を通さないほうが安価に済むかもしれないけれど、ⓨの要望でもあるのでお願いすることにしました。
壁紙のカタログも2冊（リザーブ／SP）貸し出してくれました。
SPのほうがリーズナブル（平米単価が安い）。賃貸物件によく使うそうです。
「SPカタログの年式が古いため廃盤商品があるかもしれませんが、ほとんどの商品は後継商品があります。ご希望の商品の後継商品がない場合は、類似品を別途お選びいただくことをご了承ください」とのこと。
- 上記のリンクからデジタルカタログを見ることができます。
- サンゲツの会員登録をしているので、サンプルを取り寄せできます！
リフォーム／畳替え
| 承ります | 対応できません |
前回（2022年4月）の 和室 の請求額は、 18,150円 （16,500円＋消費税）でした。
- 畳表替：4枚＠3,500＝14,000
- 畳表替（半畳）：1枚＠2,500＝2,500
物価（資材価格）高騰のため、上記よりは若干高額になると思います。
ハウスクリーニング
| 承ります | 対応できません |
「居室およびベランダの簡易的な清掃のため、キッチン周り（ガスコンロ・レンジフード・シンク等）の清掃は含まれません。ご希望の場合は、別途お客様にて専門業者へご発注ください」とのこと。
前回（2022年4月）の 室内清掃 の請求額は、 27,500円 （25,000円＋消費税）でした。
- 2LDK
そのほかに 雑補修 という項目で、 11,000円 （10,000円＋消費税）というのがありました。
- 各部屋クロス洗浄・傷補修
- 浴室鏡磨き
- 洗濯機用排水エルボ取付
リフォーム（簡易清掃）完了後、過度な汚染がある場合、『清掃専門業者へ発注』というテもあるけど、ⓨが『自分で掃除』すれば、室内清掃代を削減できます。
08：売買契約準備
STEP.06.5：売買契約準備
『ⓗが605購入』『ⓗの相続』でお世話になった［池田和生］先生へ依頼メールを送ったところ、ご快諾いただきました（2025.04.27）。
● 個人間取引でも、 不動産売買契約書 は必要です。
作成方法は、①個人で（テンプレート検索〜ダウンロードして）作成、②司法書士に依頼、③宅地建物取引士に依頼、があるようです。
● 重要事項説明書 は個人間売買の場合、作成する義務はないとのことです。
東彦購入時のファイルには重要事項説明書は入っています。そのままⓨへ渡す予定です。
ちなみにGoogle AIによると、
- “不動産売買契約書の作成” を専門家に依頼すると、『1万〜5万円』ほどの費用がかかる。
- “重要事項説明書の作成” や “物件調査” などの付帯サービスも付けると『10万円を超える』こともある。
09：リフォーム関連②
STEP.09：リフォーム関連②
相光ジェネシスより
「内装工事に必要なため、『電気』および『水道』の短期契約をお願いします。賃貸物件の場合は弊社で契約しますが、今回はお客様のほうでご契約ください。リフォーム後すぐにお住まいになるのであれば、短期（内装工事期間）の必要はございません」
とのこと。
ⓨより
「和室を洋室に変えたい。リフォーム業者と直接連絡を取りたい」
のリクエストあり。
2025年5月7日、小林氏とⓨ双方に連絡先を通知。
10：『売買契約関連』『リフォーム関連』分岐
STEP.10：『売買契約関連』『リフォーム関連』分岐
売却価格を安価かつ早期に決定するため、『現状引渡し』で売買することにしました。
以降、『リフォーム関連』は ⓨ↔︎小林氏 で進行。
ⓨは以下について心づもりしておいてね。（↓）
●内装工事の前に、必ず管理会社（あなぶきハウジングサービス）に連絡する。
●EVほか共用部の養生は必須。
●今後の良好なご近所づきあいのためにも上下左右の住人に工事の前に挨拶訪問がベター。
『売買契約関連』は引き続きⓝ担当。 ⓝ↔︎池田先生 で進行。
