譲渡所得税

注意点・準備

節税対策

605売買に伴う税金について、注意点や、計算するために事前にチェックしておく内容。

①所有期間は親の購入日を引き継ぐ		2018年10月12日
②取得費は親の購入額を引き継ぐ		¥23,500,000
③償却方法（所有期間）は引き継げない		減価償却費の経過年数は相続が発生した日から
④単独登記型は贈与にならないようにする		考慮して割賦計算
⑤ⓝが相続した日　／　経過年数		2018年12月1日　／　7年
⑥建物の構造　／　専有面積		鉄筋コンクリート造　／　62.43㎡

⑦取得費	購入代金	¥23,500,000	☆
		手付金：¥2,000,000＋残代金：¥21,500,000
		土地：¥5,660,371＋建物：¥16,518,175＋1,321,454（消費税8%）
	仲介手数料	¥783,384	☆
		契約成立時：¥400,000＋残金決済時：¥383,384
	印紙税	¥10,000	☆
	登記費用・登録免許税	¥187,140	☆
	固定資産税等精算金	¥42,669	☆
	管理費等精算金	¥28,340
	不動産取得税	¥157,900	☆
		鉄筋コンクリート造：¥143,700＋宅地外：¥14,200
	小計	¥24,551,533
	☆諸経費計	¥1,181,093

⑧譲渡費用	小計	¥0

土地と建物の価格（売買代金の消費税から）【土地：5,660,371円／建物：17,839,629円（税抜16,518,175円）】

売買代金：23,500,000
消費税等相当額：1,321,454

建物の価格は…【16,518,175円】

建物価格　＝　消費税　÷　購入当時の消費税率

16,518,175　＝　1,321,454　÷　0.08

土地の価格は…【6,981,825円】

土地価格　＝　税抜総額　－　建物価格

5,660,371　＝　23,500,000（－1,321,454）　－　16,518,175

●参考：マンションの土地建物割合ってどう計算？簡単な確認方法も紹介
●参考：消費税から建物価格を計算 – 高精度計算サイト

計算①減価償却費

減価償却費

③償却方法（期間）は引き継げない　＋　⑤

減価償却費とは、経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用を指します。一般的に建物は築年数が経つとともに価値が下がるとされ、建物の場合の減価償却費の計算方法は「定額法」が使われます。

減価償却費　＝　建物の購入代金※1　×　0.9　×　償却率※2　×　経過年数※3

1,685,844.9　＝　17,839,629　×　0.9　×　0.015　×　7

※1：建物の購入代金：　17,839,629　
※2：償却率：　0.015　　…　鉄筋コンクリート
※3：経過年数：　7年　

建物の減価償却費（定額法）【560,000円】

A. 定額の減価償却費	56.0万円
Q. 建物の取得額は?	2,350万円
Q. 建物の構造は?	鉄筋コンクリート造（RC造）
Q. 建物の用途種類は?	住宅用
Q. 建物の新築年月は?	2018年（平成30年）12月

●詳細

① 建物の法定耐用年数は	「47年」です。
② 建物の築経過年月を求める	現時点で「6年と 6ヶ月」経過しています。
③ 法定耐用年数の残り年数を求める	「40年」＝ ① 47年－ ② 6年6ヶ月〈端数切捨て、超過は0年〉
④ 見積耐用年数を求める	「42年」＝ ③ 40年＋ 2年（② 6.5年 × 20％）〈端数切捨て〉
⑤ 定額の減価償却費を求める	「56.0万円」＝建物取得額 2350万円 ÷ ④ 42年

●参考：（定額法）建物の減価償却費の計算・シミュレーション

ⓝが算出した減価償却費は　¥1,685,844　。
シミュレーターの結果は　　¥560,000　。

計算②取得費

取得費

②取得費は親の購入額を引き継ぐ

被相続人が購入した不動産の額です。土地については購入額をそのまま用い、建物については購入額から減価償却費を控除した価額を取得費とします。

取得費　＝　土地取得費　＋　建物取得費
　　　　＝　土地購入額※4　＋（建物購入額※1　－　減価償却費※5）＋　取得経費※6

22,995,249　＝　5,660,371　＋（17,839,629　－　1,685,844）＋　1,181,093

※4：土地購入額：　5,660,371　
※1：建物購入額：　17,839,629　
※5：減価償却費：　1,685,844　　…　①で求めた額
※6：取得経費：　1,181,093　　…　土地建物の購入代金以外で取得費の対象となるもの

ⓝが算出した取得費は　¥22,995,249　。

計算③譲渡所得

譲渡所得

不動産を売却したときは、譲渡所得を計算します。以下の計算式で求められる売却益のことです。

譲渡所得　＝　譲渡価額※7　－　取得費※8　－　譲渡費用※9

2,304,751　＝　25,300,000　－　22,995,249　－　0

※7：譲渡価額：　25,300,000　　…　売却価額
※8：取得費：　22,995,249　　…　②で求めた額
※9：譲渡費用：　0　　…　売却に要した費用

ⓝが算出した譲渡所得は　¥2,304,751　。

計算④譲渡所得税

譲渡所得税

①所有期間は親の購入日を引き継ぐ

《譲渡所得》が発生した場合、税金は譲渡所得に税率（所有期間によって異なる）を乗じて求められます。売却する年の1月1日時点で所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得（20.315%＝所得税 15.315%＋住民税 5%）」、5年以下のときは「短期譲渡所得（39.63%＝所得税 30.63%＋住民税 9%）」で算出します。

譲渡所得税　＝　譲渡所得※10　×　税率※11

468,210　＝　2,304,751　×　0.20315

※10：譲渡所得：　2,304,751　　…　③で求めた額
※11：税率：　20.315％　　…　長期譲渡所得（所得税：15.315％＋住民税：5％）

中古で購入したマイホーム等を売却した場合の譲渡所得税（消費税版）【470,200円】

譲渡所得税額：470,200円
- 所得税 347,200円
- 復興特別所得税額：7,300円
- 住民税：115,700円

A. 譲渡所得税額	47.02万円
Q. 売却額は?	2,530万円
Q. 売却時の諸経費は?
Q. 売却した年月は?（予定含む）	2025年（令和7年）7月
Q. 購入した土地と建物の価格内訳は?	土地の価格：566万円
Q. 購入した土地と建物の価格内訳は?	建物の価格：1,783万円
Q. 購入時にかかった諸経費は?	118万円
Q. 中古で購入した年月は?	2018年（平成30年）10月
Q. 建物の構造は?	鉄筋コンクリート造（RC造）

●詳細

① 購入から売却までの所有期間を求める	＜端数が6ヶ月以上は1年と計算し6ヶ月未満は切捨てで計算＞
① 購入から売却までの所有期間を求める	6年と9ヶ月経過しているので所有期間の経過年数は「7年」となります。
② 売却時点の建物の減価償却費を求める	＜減価償却費＝購入時の建物価格 × 0.9 × 償却率 × 所有期間経過年数＞ ※減価償却費の最大値は「建物購入価額の95％」となります。
② 売却時点の建物の減価償却費を求める	168.49万円＝ 1,783万円 × 0.9 × 償却率 0.015 × 7年
③ 取得費を求める	＜取得費＝土地購入価格＋（建物購入価格－減価償却費）＋取得経費＞
③ 取得費を求める	2,298.51万円＝ 566万円 +（ 1,783万円－ 168.49万円）+ 118万円
④ 課税譲渡所得を求める	＜課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋売却経費）－特別控除額＞
④ 課税譲渡所得を求める	231.49万円＝ 2,530万円－（ 2,298.51万円 + 0万円）－ 0万円
⑤ 所有期間区分は？	＜売却した年の1月1日時点までの経過年月数が所有期間となります。＞
⑤ 所有期間区分は？	所有期間は、7年と0カ月です。区分は「5年超」となります。
⑥ 所得税を求める	＜所得税　＝　課税譲渡所得　×　所得税率＞
⑥ 所得税を求める	「34.72万円」＝ 231.49万円 × 税率15％
⑦ 復興特別所得税を求める	＜復興特別所得税額　＝　所得税　×　2.1% ＞
⑦ 復興特別所得税を求める	「0.73万円」＝ ⑥所得税 34.72万円 × 2.1％
⑧ 住民税を求める	＜住民税　＝　課税譲渡所得　×　住民税率＞
⑧ 住民税を求める	「11.57万円」＝ 231.49万円 × 税率5％
⑨ 譲渡所得税額を求める	＜譲渡所得税額＝所得税 + 復興特別所得税額 + 住民税の合計＞
⑨ 譲渡所得税額を求める	「47.02万円」＝ ⑥ 34.72万円 + ⑦ 0.73万円 + ⑧ 11.57万円