割賦試算｜ NYJA

《はじめに》

まず、相続について。
不動産を相続した場合、後々の税金にも影響があります。ⓗ他界時は知識がなかった（まさかⓗが急逝するとは思ってもいなかった）ので、“後の祭り” という状況です。
それでもできるだけ節税対策を講じようと思っています。

《参考：相続した不動産を売却する手順・必要書類・注意点・節税特例は？》

相続した不動産の分割方法

現物分割
換価分割
代償分割
共有分割

の4種類があります。

→ 現状は　A. 現物分割　（ⓝ単独所有）です。

不動産に関する相続手続きの期限

相続した不動産を売却するには “名義変更” が必要で、遺産分割協議で引き継ぐ相続人を決めます。（本物件はⓗからⓝに名義変更しました）
遺産分割協議には期限の定めはないそうですが、不動産を売却して相続税を納税する場合には「相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月までに現金化する必要がある」とのこと。

また、控除や特例などの節税対策も、今回の売買では適用できない「売却期限3年以内を目安とする」ものばかりでした。

→ 全然　期限切れ　です。

将来「役に立つかも!?」な情報

不動産を売却して現金で分割する《換価分割》には、『共同登記型』と『単独登記型』の2種類があるそうです。　B. の《換価分割》にしておいて『単独登記型』にしておくテがある　ということです。ただし、何も対策をせずに『単独登記型』で売却すると A. の《現物分割》と同じ扱いになり、所有者が受け取った現金を他の相続人に配分する行為が贈与とみなされてしまうそうです。
贈与とみなされないようにするには、　遺産分割協議書に換価分割目的で遺産を取得することを明記しておく　ことが必要です。

もう1点。期限の問題もありました。何年も経った後では不動産の価値も変わってきます。いつ売るかで価格が違うわけだから、相続税の期限があったり、早めに売却することで特約があります。

私たちの場合は、『相続後にⓢが住む』という状況があったので考えもしませんでしたが、ⓝが死んでしまったときに706をⓨⓙⓐで “分けっこ” するときは知ってるだけでもお得な情報です。

ちなみに［サンライフ］は…

遺産分割協議書上では C. の《代償分割》、実際の処理は B. の《換価分割》でした。
時期的にも金額的にも税務署にチェックされないレベルだったので、問題（お咎め）ナシでした。

計算に必要な情報

『姉妹間で動くお金』に関する情報。

売却価格

　25,300,000円　　ⓨからⓝへ支払う総額

分配金

　6,325,000円　　ⓝⓨⓙⓐがそれぞれ受け取る金額

分割回数

　6回＝6年　　『節税』や『確定申告の手間の削減』を検討

売買代金の支払方法について

　不動産売買契約書　は司法書士の池田先生が作成してくださいます。
一般的に「①売買契約／②売買代金の支払方法／③所有権移転および所有権移転登記／④危険負担／⑤公租公課等／⑥契約の解除／⑦瑕疵担保責任／⑧合意管轄／⑨協議事項」のような条項があって、その中の②に該当する内容について、姉妹で話し合って決定した “金額” や “支払期日” を池田先生へ伝えて盛り込んでもらうことになります。

不動産売買契約書記載額（案）

いろいろ計算してみたけれど、以下について考慮した結果、6回（6年）分割がベターです。

贈与税対策：ⓝ→ⓨⓙⓐ送金分のⓨⓙⓐの確定申告の手間をなくす＝年間110万円以内に収める
2025年分の賃貸分配当金の送金予定がある

支払期日については、まず　売買契約日を確定　し、1年目は契約日、2年目〜6年目は　8月31日　に設定しようと思います。

6年目ではなく1年目に安価な金額を設定した理由は以下のとおり。

贈与税対策：賃貸分配金をすでに支払っている関係で、売買分配金を下げる必要がある
ⓨの支出予定額（不動産取得税・リフォーム代ほか）が初年度にかかる

6回＝6年払い

	1年目		2年目	3年目	4年目	5年目	6年目
支払総額	25,300,000
支払額	2,300,000	1,000,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000
支払額	3,300,000		4,400,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000
支払期日	2025.★.★	2025.★.★	2026.08.31	2027.08.31	2028.v	2029.08.31	2030.08.31

《不動産売買契約書の『売買代金の支払方法』の記載例》

第2条（売買代金の支払方法）
　　乙は、甲に対し、前条の代金について、以下の方法で支払うものとする。
　1　本契約締結と同時に手付金として金２３０万円を支払う。なお、本手付金は、本条第2項の残代金を支払い終えた際に、本売買代金に充当するものとする。
　2　残代金２３００万円は、甲の指定する銀行口座に振り込む方法によって、以下のとおり分割して支払うものとする。但し、振込手数料は乙の負担とする。
　　　　　令和7年7月30日限り金１００万円　（or 令和7年8月5日限り金１００万円）
　　　　　令和8年8月31日限り金４４０万円
　　　　　令和9年8月31日限り金４４０万円
　　　　　令和10年8月31日限り金４４０万円
　　　　　令和11年8月31日限り金４４０万円
　　　　　令和12年8月31日限り金４４０万円

今回の姉妹間売買の場合は、契約日（売買契約）と決済日（引き渡し）を同日に行えます。
同日に行うならば（不動産売買契約書上では『手付金』と『残代金』を分けた表記になっていても）、1年目の支払い時にわざわざ分ける必要はなく「一括振込でOK」です。

不動産売買の支払いについて

　通常契約の場合　

『売買代金』は、売買契約時に『手付金』を、物件引き渡し時に『残代金』を支払います。

　割賦契約の場合　

『売買代金（総額）』を「何回に分けて・いつ・いくらずつ払うか（支払回数・支払期日・支払額）」を決めます。

1年目は、売買契約時に『手付金』を、物件引き渡し時に『残代金』のうち1回目の『割賦金』を支払います。

2年目以降は契約内容（支払条件）に従って『割賦金』を支払います。

※『手付金』の金額は『売買代金』の5～10％程度が目安です。
※『手付金』は、「契約の成立証明」や「契約解除の際の賠償金」としても機能します。

『売買契約』と『引き渡し』

　売買契約　

不動産売買契約書に署名・押印する日
買主は『手付金』を支払う

　引き渡し　

鍵を渡す日
買主は『残代金』を支払う＝決済

※一般的な不動産売買の場合、［売買契約］と［引き渡し］の間の期間は1.5〜3ヶ月程度です。
※親族間売買の場合、仲介業者や銀行の関与が（少）ないので、［売買契約（契約日）］と［引き渡し（決済日）］の間に期間を設ける必要はありません。

債務承認弁済契約書記載額（案）

売買代金は［¥25,300,000］ですが、ⓨが実際に負担するのは3/4の［¥18,975,000］です。
しかし、605売買アジェンダ／検討③：支払方法の認識にも書いたとおり、ⓨは4/4振り込んで1/4返金される…という手間が発生します。

ⓝからⓨⓙⓐへの分配金送金日（支払期日）は上記売買代金の支払期日の1ヶ月後　9月30日　を設定しようと思ってます。（ⓨから受け取った代金から1ヶ月以内に分配…というイメージ）

605売買分の分配額

							受取額合計
	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目	6年目
入金総額	25,300,000
入金額	3,300,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000	4,400,000

ⓝ受取額	825,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	6,325,000
ⓨ受取額	825,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	6,325,000
ⓙ受取額	825,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	6,325,000
ⓐ受取額	825,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	1,100,000	6,325,000
支払期日	2025.mm.dd	2026.09.30	2027.09.30	2028.09.30	2029.09.30	2030.09.30	25,300,000

注意点・対策

贈与税対策として、年間110万円以上の送金ができません。
特に今回の売買で税務署にチェックされやすい人はⓝⓨです。ⓨ→ⓝは “売買代金” の支払なので金額が大きくても問題ありませんが、ⓝから特定の人に多額の送金をすると怪しまれる可能性があります。（大丈夫と思うけどね）

送金時はⓝの名前ではなく項目名をわざわざ入力しているので容易に紐付けはできないと思いますが、ⓨⓙⓐが確定申告したり贈与税を支払ったりしなくて済むように、もう少しズルをしようと考えています。

2025年中のⓝからⓨⓙⓐへの分配金送金総額を110万円以内に収めるために、考慮しておく金額は下記の表の［オーバー分］です。

2025年支払予定額

	賃貸分配	出勤手当	賃貸分配	売買分配	送金額合計	オーバー分
	2024	出勤手当	2025	売買分配	送金額合計	オーバー分
ⓨ送金額	304,000	55,000	97,856	825,000	1,281,856	181,856
ⓙ送金額	304,000	0	97,856	825,000	1,226,856	126,856
ⓐ送金額	304,000	30,000	97,856	825,000	1,256,856	156,856
支払日	2025.02.25	2025.02.25

そのままⓝ→ⓨⓙⓐ送金してしまうと　送金額合計　が110万円を超えてしまいます。
そこで、［オーバー分］をもう少し扱いやすい金額にして、下記のとおり提案します。

送金額・送金方法の提案

	賃貸分配	出勤手当	賃貸分配	売買分配	送金額小計	送金額合計
	2024	出勤手当	2025	売買分配	送金額小計	送金額合計
ⓝ→ⓨ口座	304,000	55,000	2,856	720,000	1,081,856	1,281,856
オーバー分			95,000	105,000	200,000	1,281,856
ⓙ送金額	304,000	0	2,856	720,000	1,026,856	1,226,856
オーバー分			95,000	105,000	200,000	1,226,856
ⓐ送金額	304,000	30,000	2,856	720,000	1,056,856	1,256,856
オーバー分			95,000	105,000	200,000	1,256,856

上記の表のように、2025年分の家賃収入と売買代金の分配を分けて支払うことで、　ⓝからの支払　（通帳に記録が残る送金）は110万円以内に収まります。＝贈与税対策クリア！

［オーバー分］の支払方法はⓨⓙⓐそれぞれが希望する方法で対応します。方法としては

ⓙへは　…　　家族口座へ送金　の一択
ⓨとⓐへは　…　　現金手渡し　 or 　家族口座へ送金　の二択

です。なお、　家族口座へ送金　の場合は、念には念を入れるため、ⓢ口座またはATMから送金します。

売買契約が完了して今年中に処理する予定の金額は下記のとおりです。支払日は　9月30日　とし、ⓨⓙⓐの希望の方法で支払います。

		賃貸分配	売買分配	送金額小計	送金額合計
ⓝ	ⓝ口座へ振替	2,856	720,000	722,856	922,856
ⓝ	ⓝ口座へ振替	95,000	105,000	200,000	922,856
ⓨ	ⓝ→ⓨ口座	2,856	720,000	722,856	922,856
ⓨ	ⓨ希望の送金方法	95,000	105,000	200,000	922,856
ⓙ	ⓝ→ⓙ口座	2,856	720,000	722,856	922,856
ⓙ	ⓙ家族口座へ送金	95,000	105,000	200,000	922,856
ⓐ	ⓝ→ⓐ口座	2,856	720,000	722,856	922,856
ⓐ	ⓐ希望の送金方法	95,000	105,000	200,000	922,856

［オーバー分］の受取方法についてⓨⓙⓐから希望（口座情報）を出してもらう

その他の経費

　不動産売買契約書　に記載するわけではないけれど、念頭に置いておくべき必要経費。

印紙代

　10,000円／1部　

池田先生からの見積書には計上されていませんでしたが、本物件（契約金額1千万円を超え5千万円以下のもの）の場合、契約書1部につき　10,000円　必要。
通常は売主用・買主用の2部ともに貼付するので20,000円かかりますが、「親族間の場合、買主ⓨの分だけ貼付して、そのコピーを売主ⓝが保管する」というカタチをとって節約可能です。