605売買アジェンダ

本物件（605）、ちょっとややこしいのが “登記” と “認識” が異なるという点。

• 登記：ⓗから相続した際、便宜上『ⓝの単独所有』として処理
  • 納税等ⓝが対応。
• 認識：『ⓝⓨⓙⓐ四姉妹の共有財産』
  • これまでは賃貸物件として管理し、家賃収入も1/4ずつ分配。
  • 他者へ売却する場合、換価分割して売買代金を1/4ずつ分配。
  • 姉妹の誰かが購入する場合、買主（1人）が売主（3人）へ売買代金の3/4を支払う。

『ⓝ単独所有』となっている登記を “更生登記” という方法で『ⓝⓨⓙⓐ共有所有』に変更して、その後 　持分売買　 することも可能だと弁護士から助言がありましたが、

• 更生登記後すぐには行動（持分売買）を起こせない→年単位で時間をおく必要がある
• いずれ持分売買する際はⓨがⓝⓙⓐに支払うことになり、ⓝⓙⓐそれぞれが確定申告しなければならない→面倒

などデメリットがあるので、当初の予定どおりⓝとⓨの間だけで（通常の・個人間）　売買　 が得策と判断しました。

① 姉妹全員が納得する金額であること
② なるべく【贈与税】や【譲渡所得税】がかからないこと

を考慮する必要があります。

①について弁護士から「もっと高額で売れる物件なのに（4人の分配金を多くできるのに）不満を言う相続人がいないのか」と確認されましたが、以下の根拠からⓨⓙⓐへ提示し事前に了承を得ていたので「大丈夫です。いません」と答えました。

②については税理士と不動産鑑定士に予定額を伝えて確認したところ、

• 市場価格の80%を下回らない金額なので 　贈与税はかからない　
• 市場価格より安価な予定額なので 　譲渡所得税の対象にはならない　 ※

という回答をいただけたので、予定どおり 　2,530万円　 が妥当だと思います。

※そんなことはないと思う。納税義務があると思われる。→自分で計算してみた譲渡所得税

本件は『持分売買』ではありません。あくまでもⓝ↔︎ⓨの『売買』です。

「ⓨがⓝⓙⓐに支払う」と認識しがちですが、形式上は

1. 売買代金の支払（ⓨ→ⓝ）　…　売買代金4/4
2. 債務の履行（ⓝがⓨⓙⓐに分配）　…　売買代金1/4ずつ

という流れになります。
ⓨは「（3/4ではなく）4/4支払い、1/4戻ってくる」という工程を踏んでもらわなければなりません。

1.は 　不動産売買契約書　 、2.は 　債務承認弁済契約書　 に支払方法の詳細が記されます。

まずは “表向きの書類” である 　不動産売買契約書　 について。
これはⓝ↔︎ⓨ間だけのことです。

今回の “売買” で、ⓝが税務署へ申告することになります。その際、申告書への添付は不要ですが、『売却価格』を確認するために必要な書類です。
税務署が確認するのは 　売却価格の総額　 で、納税（ⓝ譲渡所得税・ⓨ不動産取得税）は「一括 or 分割」に関係なく 　1回のみ　 です。

　不動産売買契約書　 の作成については、税理士から「自作可」との助言もありましたが、登記の手続きは司法書士（池田先生）にしてもらう必要があるので、合わせて池田先生に 　不動産売買契約書　 の作成もお願いします。

　不動産売買契約書　 に記載する内容のうち、《支払方法（売買代金の支払時期及び方法）》については姉妹間で話し合って決めたことを池田先生へお伝えしなければなりません。上記ⓝからの提案の根拠は《割賦計算》参照。

《所有権移転および所有権移転登記》（いつⓝからⓨになるのか）については、池田先生へ確認したところ「 　不動産売買契約書　 に代金支払条件の特約を付け、支払完了日に移転するような形をとります」と回答がありました。

『所有権移転のタイミング』を明確にするためにも、完済日（最終支払期日）を定めておく必要があるため、《支払方法（売買代金の支払時期及び方法）》 と 《所有権移転および所有権移転登記》 の詳細を 　不動産売買契約書　 にきちんと反映します。

支払の詳細については別ページ（↓）にて。

割賦試算

契約書に記載する売買代金や分配金の支払方法

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続いて “内々の書類” について。
姉妹間でどんな書類を準備しておくかの話です。

　不動産売買契約書　 にはⓨ→ⓝへの支払方法が記載されますが、ⓝ→ⓨⓙⓐの取り決めは 　債務承認弁済契約書　 で書面化します。
今回は大きなお金が動きます。そして四姉妹全員50代になる年です。万が一、完済前に誰かが亡くなってしまった時、面倒なことにならないように作成します。

以前（2019年10月1日）交わした 　債務承認弁済協議書　 では「605を第三者に一括で売却することを想定」していたので本来なら更新（再協議）する必要がありますが、（書類が増えるのもナンなんで）今回の売買分配について新たに 　債務承認弁済契約書　 を作成します。（→ 　債務承認弁済契約書　 を締結したら 　債務承認弁済協議書　 は無効にします）

草案は別ページ（↓）にて。

姉妹間書類ドラフト

債務承認弁済契約書の草案

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池田先生・ⓝ・ⓨが介して契約締結します。
ⓝは、ノーアテンドデーの『火曜』・『水曜』希望。
ⓨは、『大安』希望。通勤デーの調整は可能とのこと。
2025年6月21日現在、池田先生のご都合を確認中。