『売買契約』の流れの記録。
もくじ：売却フロー
もくじ：売却フロー
親族間同士の不動産売買の進め方（主な流れ）は下記のとおり。
下記の記事でザックリお勉強してください。
1. 事前準備
1. 事前準備
- 姉妹間の合意『売却』
- 査定
- 司法書士への連絡
- 専門家への相談
不動産売買は『不動産会社が仲介するケース』が一般的ですが、今回は “姉妹間” だし “経費（不動産業者仲介手数料）削減” したいので、『個人間売買』 で進めます。
1-1. 姉妹間の合意『売却』
2025年4月10日、605の運用について『（前回同様）一般に募集をかけて賃貸』か『売却』かを確認したところ、ⓨが挙手、ⓝⓙⓐも了承しました。
1-2. 査定
売買価格を決定するための事前調査として、不動産会社の無料サービスを利用して査定してもらいました。→売出価格のご提案
1-3. 司法書士への連絡
2025年4月27日、『ⓗが605購入』『ⓗの相続』でお世話になった［池田和生］先生へ、今回の売買について依頼したい旨メールを送ったところ、ご快諾いただきました。
1-4. 専門家への相談
池田先生は司法書士で『登記』などが専門です。池田先生へ『売買価格』や『税金』について相談したところ、私見としてご回答くださったけれど「専門職（不動産鑑定士・税理士）の方へ相談されたほうが賢明です」とのアドバイスがありました。
税理士の知人がいないのでググりまくりました。無料で相談できるサービスがいくつか見つかったものの、ノーアテンドデーと曜日が合わなかったり、数ヶ月先まで予約がいっぱいだったり…。
そんな萎え萎えなときに、素晴らしいイベント＝無料相談会を発見しました！即予約！！《参考：福岡専門職相談ネットワーク／チラシ》
ということで…
2025年6月7日、無料相談会（＠福岡県弁護士会館）に行ってきました。
2. 売買方法の検討
2. 売買方法の検討
- 売却価格： 2,530万円
- 売買代金の支払方法： 6賦払い （詳細は下記参照）
- 契約日： 2025（令和7）年7月30日
- 不動産の引渡しの日時： 2025（令和7）年7月30日 （3. と同日）
- 所有権が移転する時期： 2025（令和7）年12月末日まで
- 検討（提案）時は『所有権が移転する時期』を「 2030（令和12）年7月31日 （支払完済日）」としていましたが、最終的には、「 2025（令和7）年7月30日 （売買契約日）」の所有権移転とし、手続き自体は「ⓨの転居後（2025年内）」に対応していただくことになりました。
不動産売買契約書 に明記してもらうために、『契約日』などの日程や、姉妹全員が納得する『売買価格』・『支払方法』などを決めて、池田先生へお伝えしなければなりません。
無料相談会で得た回答も踏まえてⓝが《アジェンダ》を作成し、ⓨⓙⓐへ提示→（←検討→）→決定します。決定までの経緯やプランは以下のとおり。
3. 売買の合意形成
3. 売買の合意形成
- 姉妹間の合意『債務承認弁済契約書』
- 司法書士が対応してくださる内容
- 売主が契約時に準備しておく書類
- 買主が契約時に準備しておく書類
債務承認弁済契約書 を準備したり、売買契約や不動産登記（所有者移転）に必要な書類を確認します。
3-1. 姉妹間の合意『債務承認弁済契約書』
前項で協議し、下記のとおり全会一致で決定しました（2025.06.23）。用意ができ次第、みんなにも署名・押印してもらいます。
3-2. 司法書士（池田先生）が対応してくださる内容
不動産売買契約書 の作成をはじめ、池田先生が対応してくださる内容（見積 for ⓨ）です。
| 種別 | 報酬額 | 登録免許税又は印紙税 | |
|---|---|---|---|
| 手続の代理・書類の作成・相談等 | 所有権移転（売買） | 42,000 | 38,800 |
| 登記原因証明情報 | 12,000 | 0 | |
| 住宅用家屋証明書 | 10,000 | 1,300 | |
| 不動産売買契約書作成 | 20,000 | 0 | |
| 閲覧・謄本 | 1,000 | 1,130 | |
| 閱覽 民事法務協会手数料（消費税10%含） | 0 | 22 | |
| 小計 | ① 85,000 | ② 41,252 | |
| その他 | 通費、郵送料その他諸費用 | 1,548 | |
| 小計 | ③ 1,548 | ||
| 合計（①＋②＋③） | 127,800 | ||
| 消費税（①✕10%） | 8,500 | ||
| 見積額 | 136,300円 | ||
| 備考 | ●新住所、専住あり ●不動産売買契約書作成あり | ||
3-3. 売主（ⓝ）が準備する書類
池田先生からご指示があった必要書類のリストです。ⓝが準備するものは■。
| 所有権移転登記委任状（ご署名／実印押印） | 1通 | 作成 |
| 登記原因証明情報（ご署名／実印押印） | 2通 | 作成 |
| 登記識別情報（令和1年5月17日受付第28242号） | 1通 | |
| 印鑑証明書（取得後3ヶ月以内） | 1通 | |
| 登記手続き依頼書及び本人確認記録（ご署名／実印押印） | 1通 | 作成 |
| 犯収法チェックシート（ご署名） | 1通 | 作成 |
| 御実印 | 1本 | |
| 本人確認書類（運転免許証の両面写し等） | 1通 |
3-4. 買主（ⓨ）が準備する書類
池田先生からご指示があった必要書類のリストです。ⓨが準備するものは■。
住民票は「新住所」のもの。
印鑑は実印じゃなくてもいいみたい。なので印鑑証明書も不要みたい。
| 所有権移転登記委任状（ご署名／認印又は実印押印） | 1通 | 作成 |
| 住宅用家屋証明書取得の委任状（ご署名／認印又は実印押印） | 1通 | 作成 |
| 登記原因証明情報（ご署名／認印又は実印押印） | 2通 | 作成 |
| 住民票（取得後3ヶ月以内）新住所 | 1通 | |
| 登記手続き依頼書及び本人確認記録（ご署名／認印又は実印押印） | 1通 | 作成 |
| 御実印又はご印鑑 | 1本 | |
| 本人確認書類（運転免許証の両面写し等） | 1通 |
手続き日程変更
不動産売買契約 と 所有権移転登記 を
“別日” に行うことになりました
当初、『不動産売買契約』と『所有権移転登記』を池田先生ご同席のもと同日（8月5日）に行う予定でしたが、下記の理由で別日に行うことにしました。
- 「8月5日」にⓨ所用あり→「8月27日」に変更依頼→池田先生に先約あり…ということで、7〜8月の、池田先生・ⓝ（火曜or水曜）・ⓨ（大安）の希望日が折り合わなかった
- 【リフォーム工事請負契約の締結日】は【不動産売買契約日】以後の日にする必要がある
- リフォーム着工は『不動産売買契約』締結後にしなければ、登記名義の関係上、贈与税の課税対象になる可能性がある
- リフォームは8〜9月予定
- 『所有権移転登記』の申請（池田先生対応）は、ⓨの引越し後（転居の届出を行った後）でなければならない
- 登記は “現住所” で申請する
- 登記申請時に［住宅用家屋証明書（池田先生代理取得）］と［住民票（ⓨ取得）］を提出する必要がある
- ［住宅用家屋証明書］に記載の住所が旧住所だと、建物の登録免許税の減税を受けられない
- ［住民票］に記載の住所が旧住所だと、登記後（別途後日）に住所移転登記を申請しなければならない
- 引越しは10月予定
『不動産売買契約』は 2025年7月30日 にⓝとⓨ二人で締結します。
『所有権移転登記』は 2025年11〜12月 に池田先生が「令和7年7月30日売買にて」というカタチで手続きしてくださるそうです。
［2025.06.28追記］
4. 売買契約の締結
4. 売買契約の締結
- 不動産売買契約の締結
- 契約時：手付金の支払い
- 引渡時：残代金1回目の支払い
- 債務承認弁済契約書の締結
- ⓝ→ⓨ2025年分送金
- ⓝ→ⓙ2025年分送金
- ⓝ→ⓐ2025年分送金
いよいよ『売買契約』です。ⓨとⓝの二人で締結します。
『売買契約』と『引き渡し』
売買契約
- 不動産売買契約書に署名・押印する日
- 買主は『手付金』を支払う
引き渡し
- 鍵を渡す日
- 買主は『残代金』を支払う＝決済
※一般的な不動産売買の場合、『売買契約』と『引き渡し』の間の期間は1.5〜3ヶ月程度。
※親族間売買の場合、仲介業者や銀行の関与が少ないので、契約日（売買契約）と決済日（引き渡し）の間に期間を設ける必要がない。
姉妹間でも『弁済契約』を締結します。
4-1. 不動産売買契約の締結【2025年7月30日】
売買契約
池田先生が作成してくださった 不動産売買契約書 に、ⓝとⓨが署名・押印。
ⓨ分の契約書にはⓨが用意した 10,000円の収入印紙 を貼付。
ⓝ分の契約書は印紙未貼付。
売買契約書のコピーなどの提出が必要な手続きの際はⓨ分をコピーさせてもらう。
決済（初年度分）・引き渡し
契約日にⓨがⓝの指定口座へ送金。
無事、売買契約を締結し、決済も完了しました（＝¥3,300,000入金確認済）。［2025.07.31追記］
4-2. 債務承認弁済契約書の締結【2025年8月1日】
弁済契約
ⓝが作成した 債務承認弁済契約書 に、四姉妹全員が署名・押印。
事前に4部作成し、各自保有できるように調整。
締結日は【令和7年8月1日】としますが、実際の署名・押印はⓙ帰福のタイミングでみんなで同時にできればいいな〜と考えてます。
実印も手元にあることだし…ということで、7月30日（売買契約日）にⓝとⓨは署名・押印を済ませています。［2025.07.31追記］
8月13日にⓙとⓐも署名・押印。四姉妹で記念写真撮影後、各自持ち帰り。［2025.08.19追記］
送金（初年度分）
2025年8月31日までに、ⓨの指定口座・ⓙの指定口座・ⓐの指定口座へ、ⓝが1/4ずつ送金。
債務承認弁済契約書 裏面『返済表』記載の
- ①2025年度分配金：@200,000については
- → 契約書に署名・押印した同日に手渡し予定（＋領収証）
- ②売買代金分配金：@722,856については
- → 期日までに指定口座へ送金
という方法で対応します。
①は、ⓨ分は7月30日に、ⓙⓐ分は8月13日に、それぞれ領収証と引き換えに現金を手渡し済み。
②は8月5日に対応済み。
おまけ：ⓨ関連抜粋
おまけ：ⓨ関連抜粋
支払予定項目
『不動産取得税』のほかにⓨが支払うことになる項目。予算計画の参考まで。
- 売買に関連する印紙代（10,000円）
- 登記費用・登記に関連する印紙代・司法書士の報酬 … 池田先生
- 住民票（不動産登記に必要な書類）交付料 … 区役所
シリンダー交換代 … 相光ジェネシス- リフォーム代
- 引越代
固定資産税の精算金管理費等の精算金
- シリンダー交換について
- 交換代金について相光ジェネシスへ請求書発行を依頼したところ、「内部経費で処理したので請求はありません」と、プレゼントしてもらいました。
- 固定資産税について
- 2025年分はⓢがすでに納税済みです。
- 通常は日割り計算して按分しますが、今年の分はⓢからの引越し祝いで相殺します。
- 2026年分からⓨが払ってください。（納付書がⓨ宛に来年4月頃に届きます）
- 管理費等について
- 通常は日割り計算して按分しますが、2025年7月分までⓢ口座から振替処理します。
- 売買契約締結後、速やかにあなぶきへ連絡して口座振替の手続きをしてください。
契約・手続き関連
オンラインで対応できるものはオンラインで♪
転居となると（↓以外にも）住所変更手続きしなきゃいけないことがいろいろあると思うので頑張って！
605の電話台の中に、ロフティや居室に関連する書類をひとまとめにしてます。
- ロフティ管理組合 … あなぶきハウジングサービス
- 管理費等口座振替（修繕積立金・町費含む）
- 駐車場契約
- 自転車登録（駐輪場契約）
- 生活インフラ
- 水道 … 福岡市水道局
- 電気 … 九州石油ガス株式会社
- ガス … 株式会社M・E・M
- インターネット
- 固定電話（あるなら）
- 転居届 … 区役所
- 郵便転送 … 郵便局
その他、銀行やクレジットカードや保険などの契約の住所変更手続きをすること。
5. 所有権移転登記
5. 所有権移転登記
- 所有権移転登記の手続き
- 司法書士への支払い
ⓨは引越しが済んだらすぐに転居届を提出し、3-4. 買主（ⓨ）が準備する書類の■を揃えておきます。
ⓝも3-3. 売主（ⓝ）が準備する書類の■を揃えておきます。
池田先生から送っていただいた他の書類にも署名・押印し、池田先生へ返送します。
所有権移転登記の手続きは池田先生が対応してくださいます。
『所有権移転登記』
不動産の所有権が現在の所有者から別の人に変わった場合に、登記簿にその変更を反映させる手続きのことです。
5-1. 所有権移転登記の手続き
ⓝからⓨに変更 することになります。手続きは池田先生が対応してくださいます。
池田先生が用意してくださった書類にⓝとⓨがそれぞれ署名・押印し、12月4日に池田先生へお渡ししました。
5-2. 司法書士への支払い
不動産売買契約および所有権移転登記に関連する司法書士への支払いは買主が負担します。
池田先生から ⓨ宛 に請求書が届くので、ⓨが支払います（銀行振込）。
売買と登記が別日になった（間があく）ので、池田先生へ支払方法（売買と登記を分けてお支払いする…など）を確認したところ［2025.06.28］、登記のタイミング＝すべての対応が完了してからでOKの旨返信あり［2025.07.16］。
6. 税務署への申告
6. 税務署への申告
もうすぐココ
- 売主ⓝ：譲渡所得税
- 買主ⓨ：不動産取得税
速やかに対応！ ⓝは50万円くらい？ ⓨは0円かも。
6-1. 売主ⓝ：譲渡所得税
おそらく50万円弱。確定申告で申告。
6-2. 買主ⓨ：不動産取得税
福岡の場合、不動産の登記から半年〜1年程度で納税通知書が届くので、期限内に納税する。
不動産取得税 ＝ 取得した時の不動産の価格 × 0.03
※不動産の価格とは、現実の売買価格ではなく、固定資産評価基準によって決定された価格です。市町村の固定資産課税台帳に登録されているときはその価格とします。
ちなみに、ⓗのとき（2019年8月16日納付）は ¥157,900 でした。
池田先生の話だと「ご自宅にされて居住するということでしたら不動産取得税はかからない（¥0）と思います」とのこと。
《参考：福岡県／不動産取得税》
